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2017年7月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2017-09-18 15:31:51

一、全国政策动态

1、多项房地产信贷数据回落
    在房地产调控力度不断加大的现状下,多项房地产数据继续回落。此外,6月末,广义货币(M2)余额163.13万亿元,同比增长9.4%,增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点。
同致解读楼市调控政策成效明显,房地产市场整体降温回归理性,银行方面也收紧房贷利率和严格审核流程,使得信贷逐步减少。根据央行调查统计,近期包括房地产贷款余额增速、房地产贷款增量占比、个人住宅贷款抵借比率、个人住房贷款期限四大指标出现回落。银监会还通过对银行部门的检查,在今年4月下发《关于切实弥补监管短板提升监管效能的通知》的贯彻执行,保障信贷的合法有效的进行。截止至8月份,相关统计部门统计出银监系统行政处开出罚单超过1000张,单张罚单最高1670万元,三分之二罚单就与信贷业务有关。可见,银行信贷交易中存在诸多违法违规行为,监管部门对以银行为主的金融机构提出警告,给予重击。这将加大监管处罚力度和透明度,提高违规成本,增强监管威慑力,减少以致彻底清理金融机构中的违法违规行为,减少泡沫资产。

2、发改委发文要求人口净流入大中城市加快发展租赁市场
    住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场。
同致解读每年都有大量人口流入到中大城市中,由于这些人口中有就读学生、刚毕业的大学生、打工族等,手上积蓄少之又少,在中大城市中买房是可望而不可即的,因此租房就成为落足首选,这也使得住房租赁需求旺盛。对于在人口净流入大的城市中,存在租赁房源不足、市场秩序不规范、正常支持体系不完善等问题,因此《通知》要求人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业,以充分发挥国有企业在稳定租金和租期,积极盘活存量房屋用于租赁,增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。
住建部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。广州出台“16条措施”全力推进住房租赁市场发展,强调租购同权,提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”。上海在发展住房租赁方面,首批公开出让两块纯租赁住房用地,这两宗土地均采取“只租不售”模式,项目建成后将至少提供1897套租赁住房房源,一定程度上解决租赁房源不足的现象,大力发展租赁市场。

3、特色小镇建设应避免三个“盲目”
      住房城乡建设部日前下发通知,要求各地保持和彰显特色小镇特色,尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区,保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼,传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。
同致解读特色的小镇能够让忙碌已久的人们放松心情,休闲片刻。但是在建设小镇时,总是有不注重当地特色的问题,盲目的拉直道路,对老街区进行大拆大建或是简单粗暴的推倒重建。建筑风格、色彩夸张不符合当地小镇气质,怪里怪气的。住房城乡建设部为规范特色小镇的建设,发扬传统小镇的文化底蕴,发文《通知》指出要建设小尺度开放式街坊住区。应以开放式街坊住区为主,尺度宜为100-150米,延续小镇居民原有的邻里关系,避免照搬城市居住小区模式。要传承小镇传统文化,不盲目搬袭外来文化。不要拆除老房子、砍伐老树以及破坏具有历史印记的地物。住建部已将是否保持和体现特色作为特色小镇重要认定标准,将定期对已认定特色小镇有关情况进行检查。

4、国内上半年新增大型购物中心116个,项目数量增幅28.9%
       今年上半年,大陆地区新开业的8万平方米以上大型购物中心有116个,比2016年上半年开业的大型购物中心多26个,开业项目数量增幅达28.9%。
 同致解读根据统计可以知道,大集团依旧垄断大型购物中心,上半年新增的116个大型项目中,全国连锁或区域连锁集团拥有74个,占比高达64%。而在业绩表现最好的前二十强项目中,连锁集团占比更是高达八成以上。其中,万达集团遥遥领先,上半年新增14个项目,凯德以4大项目摘得第二,异军突起的苏宁广场、新城吾悦、远洋、银泰等集团均新开2个大型项目。“大盒子”式的购物中心,即集合大卖场、超市、特色餐厅等为一体,提高人们的购物方便度,商场中也能够提供多样选择,产品种类多,满足购物者到一个商场就能把想买的东西都买齐的愿望,不再需要东奔西跑。在炎热的夏天,逛商场成为人们的首选。“盒子”式购物中心已成为主流,预计下半年新开业大型项目将远超上半年,按计划开业的大型项目或超过200个。

二、南昌经济与市场资讯

1、受限购及贷款政策调整影响,省公积金个贷发放同比降58%
        7月24日,江西省住房公积金管理中心发布了上半年我省公积金运行分析报告。报告显示,今年上半年省公积金累计归集16.7亿元,同比增长11.3%;上半年提取额达10.6亿元,基本与去年同期持平;上半年个贷发放金额5.2亿元,较去年同比下降58%。
同致解读南昌公积金受到限购政策和贷款政策的影响,在个贷发放方面,上半年个贷发放金额5.2亿元,较去年同比下降58%;发放户数1401户,同比下降47%。其中发放一手房贷款1136户,合4.14亿元,发放二手房贷款265户,合1.08亿元。购房者购房条件受限制,商品房交易量相应减少。同时根据贷款政策的调整,南昌不少银行开始行动,南昌虽有包括中国银行、浦发银行、农业银行等在内的7家银行首套房贷款仍执行9折优惠,但是不少银行的审批时间延长。交通银行、招商银行、兴业银行和建设银行首套房贷已执行4.9%的基准利率。上述11家银行二套住房按揭贷款利率上调至基准利率的1.1倍。这些举措一方面保障资金的有效流动,抵制资金泡沫出现;另一方面保障南昌房地产市场健康稳定的发展。

2、江西住房公积金实现“全国漫游”,需在转入地提出申请
        为适应住房公积金缴存职工异地流动,跨城市转移接续住房公积金的业务需求,推进“互联网+政务服务”,住房城乡建设部组织开发了“全国住房公积金异地转移接续平台”。目前,我省所有住房公积金管理中心已全部接入该平台。
同致解读曾经,你是否有过换到其他城市工作公积金转入的烦恼?职工异地提取公积金需要在转出地与转入地之间往返奔波,办理手续繁杂,耗时较长。现在这个问题将不再是外出工作者的烦恼,我省住房公积金正式实现“全国漫游”,公积金缴存职工只需在转入地提出申请,获批后即可办理公积金转移业务,实现“账随人走、钱随账走”,达到了让信息多跑路、群众少跑腿的目标,可提升住房公积金服务效率。今年5月中旬,南昌住房公积金管理中心接入相关平台后,正式办理职工公积金从异地转至南昌以及从南昌转至异地两类业务。统计数据显示,截止到7月24日,该中心累计转出215笔、转入297笔。在转出业务中,从南昌转至上海的占比较大;在转入业务中,从省直中心和赣州转至南昌的较多。

3、江西省严查13种违反城乡规划行为
       7月26日,江西省住建厅发布消息,坚决遏制城乡规划违法违规行为,对13种违反城乡规划的重点案件进行严肃查处。
同致解读为加强对违反城乡规划重点案件的查处力度,遏制城乡规划违法违规行为,省住建厅日前出台《江西省违反城乡规划重点案件核查和挂牌督办工作规程》,将严查13种违反城乡规划的重点案件,如:未按照法定程序要求,违规调整容积率、变更用地性质的;违反“蓝线”“绿线”“黄线”“紫线”等城乡规划强制性内容的规定核发规划许可的;在城市总体规划、镇总体规划确定的建设用地范围以外设立各类开发区和城市新区的;违反风景名胜区规划,在风景名胜区内设立各类开发区或在核心景区进行违法建设等等。政府通过这次的严查,将进一步规范南昌房地产建设,还房地产市场一个合法、健康的环境。

4、赣州楼市政策加码,限购范围扩大
        7月14日,赣州市政府再次发文,出台城区房地产限购政策。据统计,这是赣州今年出台第二次限购政策,限购范围扩大,停止向2套房及以上家庭出售住房。
同致解读今年3月,为保障房地产平稳发展,继续坚持调控不动摇,热点一二线城市陆续启动升级楼市限购政策。楼市调控热度蔓延到部分三四线城市,当地也根据自身的发展特点,主动实施房地场市场调控,出台一系列带有明显地方特色的打击炒房、稳定市场调控政策,防止炒房现象外溢。江西赣州在3月14日出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》实施限购政策,成为江西限购“第二城”。赣州在调控政策环境下,整体楼市开始趋向冷静,但从近两月市场成交数据来看,章江新区购房成交成绩依然表现突出,也再次让客户感受到新区置业的热度不减。因此,再次加码楼市调控政策,扩大限购范围,并停止向2套房及以上家庭出售住房,这也表明政府抑制房价过快上涨的决心。

5、青云谱周边下达“征收令”,9月10日前搬迁交房奖励最高
        青云谱地块征收私房住宅的补偿方式,实行房屋产权调换与货币补偿两种方式,由被征收人自行选择。选择货币补偿的补助和奖励方面,被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的,另按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。
同致解读拆迁改造工程是民生较为关注的事情,尤其是拆迁补偿方式。总是有不少拆迁户为得大最大利益,不愿搬离给拆迁工程组带来极大困恼,这也就“钉子户”形成的原因。南昌青云谱周边项目涉及房屋征收面积约21000㎡,在下达房屋“征收令”的同时,也公布征收补偿方式,有实行房屋产权调换与货币补偿两种方式,由被征收人自行选择。其中,选择货币的补偿按市场评估价补偿,即签即办。选择产权调换的补偿:对选择实行就地就近产权调换的,按照“征1还1,就近靠档”的原则进行安置。就近安置地点在十字街综合安置小区和何坊西路安置小区;异地安置点在九龙湖综合安置小区和桃园综合安置小区。
对于选择货币补偿的补助和奖励方面的被征收人,政府会根据搬离时间的早晚,给予相应的奖励。被征收人在补偿签约期限内签约并在搬迁期限内完成搬迁交房的,另按被征收房屋市场评估价的20%给予补助。被征收人在补偿签约期限内提前签约并完成搬迁交房的,再按时间分段给予奖励:9月25日(含)前完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的20%给予奖励;9月26日至10月10日(含)完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的15%给予奖励;10月11日至10月25日(含)完成签约并搬迁交房的按被征收房屋市场评估价的10%给予奖励;10月26日至11月9日(含)完成签约并搬迁的按被征收房屋市场评估价的5%给予奖励;11月10日前没完成搬迁的不予奖励。为鼓励被征收人提前签订征收补偿协议并搬迁,对11月9日(含)前签约并完成搬迁交房的被征收人按以下方法给予奖励:每提前一天签约并完成搬迁交房的按每户每日200元奖励,最高奖励每户不超过12000元,即9月10日(含)前搬迁交房。
政府采用分时间段搬迁交房奖励,能够让被征收人乐意接受这种补偿方式,减少拆迁过程中遇到的困难,避免“钉子户”的产生,有助于加快拆迁进程。

南昌房地产市场运行情况

(一)土地市场运行情况
1、土地供应与成交

        南昌市本月共有14宗土地推出供应(不包括1宗其他用地),其中,有2宗土地终止交易,其余全部底价成交。土地成交面积为77.1万㎡,同比下降31.1%,环比上涨109.9%;成交金额为35.5亿元,同比下跌47.5%,环比大幅上涨。

图1  20167月-20177月南昌市土地供应与成交价量

        从土地用途层面来看,本月共成交3宗居住用地,成交面积为21.6万㎡,同比下跌61.3%,环比较上月明显上涨;工业成交4宗,成交面积为28万㎡,同比和环比分别下降49.6%、9.8%;商服用地成交5宗,成交面积为27.5万㎡,同比和环比均大幅增长。
图2  20167月-20177月南昌市土地分用途成交面积(单位:万㎡)

        土地市场本月共有3个区域推出供应,从各区域土地成交面积情况来看,高新区成交28万㎡,占全市总成交面积的36%;红谷滩新区成交38.1万㎡,占全市总成交面积的50%;西湖区成交11万㎡,占比为14%。
图3  20177月南昌市各区土地成交面积

表1  20177月份南昌市土地成交明细表
宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 起拍价(万元) 成交金额(万元) 楼面价(元/㎡
竞得人 交易日期
DAFG2017012 高新区赛维模组以东、规划路以南 工业 116.13 2032.20 2032.20 175 南昌高新置业投资有限公司 2017-7-17
DAFG2017013 高新区赛维模组以东、规划路以南 工业 119.95 2099.11 2099.11 175 南昌高新置业投资有限公司 2017-7-17
DAAJ2017011 南昌市东湖区省府北二路以北、省府东一路以西(SF02-01地块) 商服 5.26 2645.76 2645.76 7543 苏宁置业集团有限公司3 2017-7-21
DAAJ2017012 南昌市东湖区省府北二路以北、省政府机关事务楼以南、广场北路以东(控规SF01-01、SF01-02、SF01-03地块) 居住 39.71 46324.05 46324.05 6249 苏宁置业集团有限公司 2017-7-21
DAAJ2017013 南昌市东湖区广场北路以东、省府北二路以南、省府西一路以西、北京西路以北(SF01-04、SF01-05地块) 商服 77.97 109463.49 109463.49 4897 苏宁置业集团有限公司5 2017-7-21
DAAJ2017014 南昌市东湖区省府北二路以北、省府东一路以东(SF02-02地块) 商服 7.18 4254.99 4254.99 5927 苏宁置业集团有限公司2 2017-7-21
DAAJ2017015 南昌市东湖区省府北二路以南、省府东二路以西(SF02-03地块) 居住 35.15 80841.35 80841.35 8022 苏宁置业集团有限公司4 2017-7-21
DAFG2017015 高新区学院七路以东、产业用地以南 工业 19.98 349.62 349.62 219 江西汇众联医药有限公司 2017-7-28
DAFG2017014 高新区学院七路以东、富大有路以南 工业 164.22 2873.88 2873.88 219 江西汇仁堂药品连锁有限公司 2017-7-28
DAEJ2017017 九龙湖片区三清山大道以东、赣州大街以南(九龙湖片区JLH1604-F01、F02、F04地块) 居住 248.92 60487.80 60487.80 2430 中国江西国际经济技术合作公司2,上海富尔富投资管理有限公司 2017-7-27
DAEJ2017016 红谷滩新区九龙湖片区三清山大道以东、吉安街以南(九龙湖片区JLH1604-C01、C02、C03、C04;JLH1604-D01、D02、D03、D04地块) 商服 293.39 38140.44 38140.44 1300 中国江西国际经济技术合作公司,上海富尔富投资管理有限公司 2017-7-27
2、土地交易分析
        7月,南昌土地市场供应量开始大增,积极施行南昌2017年推地计划,本月共有14宗土地推出供应(不含1宗其他用地)。从成交数据可以看出,南昌7月的土地成交面积和成交金额都较上个月大幅上涨。其中,住宅用地成交3宗,工业用地成交4宗,商服用地成交5宗。
土拍市场土地供应量增多,除去1宗地下商业用地溢价率为185.9%,其余均是底价成交。值得一提的是被政府因故中止的地块。该地块位于西湖区金鼎路以东、云锦路以北、银河路以西,地块面积约31.64亩,容积率≤2.5,起始价409万元/亩,为商业、商务用地。从区位上来看,该地块位于朝阳新城中央公园旁,临近西湖万达广场,靠近地铁4号线,地理位置十分优越。仿佛是有种“魔咒”似的,南昌中央公园周边曾经有4宗商业、商务用地遭流拍。

下面是4宗流拍土地数据:
宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 规划条件 起拍价(万元) 交易日期
DABJ2016031 西湖区银河路以北、长寿路以东 商业、商务用地 18.138 FAR≤5.0、D≤40%、GAR≥20% 14528.538 2016-10-26
DABJ2015030 西湖区朝阳新城金鼎路以南、银河路以北(控规D01-06)  商业、商务、娱乐康体用地 23.586 FAR≤5.0、D≤40%、GAR≥20% 22595.388 2015-10-28
DABJ2015031 西湖区朝阳新城富丽路以西、云锦路以北(控规D03-03) 商业、商务用地 43.991 FAR≤6.5、D≤40%、GAR≥20% 52129.335 2015-11-13
DABJ2015033 西湖区朝阳新城云锦路以北、富丽路以东(控规D03-04) 商业、商务用地 19.787 FAR≤5.0、D≤40%、GAR≥20% 18045.744 2015-11-13

        本月该地块终止的原因是什么,没有被告知,曾经流拍的4宗地块何时会重新推出供应,也不知道。但可以知道的是,西湖朝阳洲片区在不断的建设和发展,人口居住量也在逐渐增加,目前规模虽不及预计,但从西湖万达广场开业的情况,还是能看到朝阳洲片区未来的商业价值。
        另外,7月14日,南昌省府大院5宗地底价成功出让,被苏宁集团以24.4亿元成功拍下,总面积165亩,最高楼面价8022元/㎡。政府规划要求这5宗地需作为一个项目统一规划建设。暂命名为“东湖区八一广场商业综合体”,为集智能、体验、展示、服务的全新O2O高端商业综合体,地上建筑面积约为41万 。其中,项目内需规划建设建筑面积不少于4万平方米的五星级酒店、单体建筑面积不少于15万平方米的购物中心,且需整体持有经营不少于20年。苏宁置业将在省府大院打造高端商业综合体,将盘活八一广场商圈,同时对老城区城市升级、城市品质提升、商业配套升级、商业辐射扩延都产生巨大作用。
        8月土拍市场将和7月一样,沉着冷静进行,底价成交。土地供应将主要来源于新建区和湾里区,另外,高新区和西湖区各将推出1宗土地。这7宗土地有4宗工业用地,3宗商服用地。

3、土地市场展望
        根据南昌市国土局公告信息显示,2017年8月份国土局将7宗土地推出供应。
2  20178月份南昌市土地供应明细表
宗地号 位置 用途 土地面积(亩) 规划条件 起拍价(万元) 拍卖日期
DABJ2017020 西湖区孺子路以南、船山路以东(B01、B04地块) 商服 11.858 FAR≤4.5、D≤45%、GAR≥10% 14324.464 2017-8-11
DAFG2017016 高新区光伏规划二路以东、光伏三路以南 工业 122.373 FAR≥1.5、D≥40%、GAR≤15% 1109.92311 2017-8-18
DAIJ2017021 湾里区天宁西路以东、陈家路以北(控规D-11-02) 商服 11.508 FAR≤1.5、D≤50%、 1910.328 2017-8-25
DAIJ2017022 湾里区天宁西路以东、陈家路以北(控规D-11-10地块) 商服 8.626 FAR≤1.0、D≤40% 931.608 2017-8-25
DAK2017004 新建区厚田乡狮子村现状路西侧 工业 15 1≤FAR≤2、30%≤D≤50%、GAR≤20% 126 2017-8-10
DAK2017005 江西新建长堎工业园区岗背路东侧、兴业中大道南侧 工业 176.22 1.6≤FAR≤2.0、30%≤D≤50%、5%≤GAR≤20% 1671 2017-8-22
DAK2017006 江西新建长堎工业园区帅家二路东侧、宏图北大道南侧 工业 125.96 1.6≤FAR≤2.0、30%≤D≤50%、5%≤GAR≤20% 1202 2017-8-22

(二)南昌市新建商品房市场分析
1、新建商品住宅市场供求分析

        南昌市2017年7月新增商品房预售套数4339套,面积41.9万㎡,其中,新建商品住宅预售2996套、面积32.7万㎡,同比下降21.2%,环比下跌31.1%。新建商品房成交4867套,同比下跌35.8%,环比下滑13.5%;成交面积为48.5万㎡,同比下跌43.6%,环比下降18.9%;其中,新建商品住宅成交3344套,同比下跌42.9%,环比上涨10.9%;成交面积36.1万㎡,同比下降50.5%,环比上升7.2%。7月,南昌新建商品住宅的成交均价为10586元/㎡,环比上涨6.2%。

4  2016年7月-2017年7月新建商品房和商品住宅成交面积

5  2016年7月-2017年7月新建商品房成交面积及均价

        从新建商品住宅成交TOP10来看,本月一手住宅共成交1674套,较上月增加21套。7月份,南昌市新建商品住宅成交主要来自红谷滩新区和湾里区。红谷滩新区的两楼盘分别占领排行榜第一、第二名,其中,嘉禾小区成交285套,南昌万达城成交192套;湾里区的江中御墅以成交193套夺得排行榜第二名。

3  20177月份南昌市新建商品住宅成交TOP10排行榜
 

排名 楼盘 所属板块 销售套数(套) 参考价(元/㎡)
1 嘉禾小区 红谷滩新区 285 12883
2 江中御墅 湾里区 193 8130
3 南昌万达城 红谷滩新区 192 12592
4 正盛太古港商业城 青云谱区 173 16901
5 枫华天成小区 经济技术开发区 165 7463
6 瑶湖瑞都小区 高新区 151 3106
7 旭岗春天小区 青山湖区 145 10281
8 万科金域小区 经济技术开发区 144 10273
9 宇泽花园 经济技术开发区 114 9471
10 悦美花园 经济技术开发区 112 8522

2、区域分析
        7月份南昌市新建商品住宅交易量主要来源为红谷滩新区、经济技术开发区。经济技术开发区成交套数781套,成交面积7.8万㎡,占全市总成交量的22%;红谷滩新区以成交678套,成交面积7.5万㎡的成绩位居第二,占比为21%;湾里区成交603套,成交面积为6.5万㎡,以占比为18%排名第三;西湖区以成交386套,成交面积4.9万㎡排名第四,占全市的13%。

6  20177月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布

3、存量分析
        南昌市新建商品住宅7月份可售套数为15771套,同比下跌28.1%,环比下浮2.2%;可售面积193万㎡,同比下降29.7%、环比下滑1.7%。新建商品住宅的去化周期约为3.7个月。

7  20167月-20177月南昌市新建商品住宅库存

4、新建商品非住宅市场供求分析
        南昌市7月份共批准预售商品非住宅1343套,同比下跌64.6%、环比上扬18.8%;批准预售面积9.2万㎡,同比下降67.4%,环比上浮4.1%;其中成交1523套,同比和环比均呈现下浮;成交面积为12.4万㎡,同比下滑5.1%、环比大幅下跌52.6%。
8  20167月-20177月南昌市新商品非住宅供销量与供销比

5、新建商品非住宅区域分析
        7月,南昌市9个区共成交1523套新建商品非住宅。从成交面积来看,红谷滩新区以成交429套、4.84万㎡的成交面积荣获第一,占全市的39.1%;高新开发区以成交474套、3.45万㎡的成交面积排名第二,占全市的27.9%;经济技术开发区占全市9.8%,排名第三位,成交套数为276套,成交面积1.22万㎡。
9  2017年7月南昌市新建商品住宅成交面积区域分布
6、新建商品非住宅存量分析
        南昌非住宅新房可售套数为41129套,同比下滑5.9%、环比下浮0.4%;可售面积达到442.8万㎡,同比下降4.5%,环比下浮0.7%。南昌非住宅库存还需27.5个月才能被消化完。

10  20167月-20177月南昌市新建商品房非住宅库存
存量住宅市场
1、存量住房成交走势分析

        南昌市7月份存量住房共成交2451套,同比下降8.1%、环比下跌11.5%;成交面积23.2万㎡,同比和环比分别下滑6.1%、13.6%。本月南昌市存量住房均价为8364元/㎡,同比上涨2.9%,环比上升0.8%。
11  20167月-20177月南昌市存量住房成交套数与面积
图12  2016年7月-2017年7月南昌市存量住房成交套数与均价

2、各区域存量住房成交分析
        从南昌市各区域的交易情况来看,2017年7月,南昌市存量房交易主要集中在西湖区、东湖区和红谷滩新区,共占比重为64%。本月存量房共成交2451套,其中西湖区成交644套,成交面积5.9万㎡,占比25%;红谷滩新区成交457套,成交面积4.9万㎡,占比21%;东湖区成交518套,成交面积4.3万㎡,占比18%;青山湖区成交285套,成交面积2.8万㎡,占比12%;青云谱区成交293套,成交面积2.7万㎡,占比12%;高新开发区成交250套,成交面积2.7万㎡,占比12%。从各区域的成交情况来看,红谷滩新区随着房产结构的逐步稳定,二手房成交量也在逐步向老城区看齐。
图13  2017年7月存量住房成交各区域分布
图14  2017年7各区域存量住房和新建商品住宅成交量对比
3、存量住房成交各面积区间分析
        从各面积区间成交的套数来看,90-120㎡面积段位于销售量首位,占全市成交量的26.8%;70-90㎡面积段销售量位于第二名,占全市成交量的23.4%;120-144㎡面积段销售量排名第三,占全市成交量的17%。从7月存量房的交易情况来看,三房仍是购房的主力军。
图15  2017年7月存量住宅成交各面积区间分布

四、市场走势分析

        南昌的7月,已经进入“酷暑”时期,但楼市在上半年的调控收紧中降温回归理性。
       上半年自3月起,大部分一二线城市陆续开启楼市调控收紧政策,响应政府号召,将“房子是用来住的,不是用来炒的”定基2017年楼市,抑制过热投资投机需求,保障楼市健康发展。部分三四线城市也启动楼市调控政策。7月14日,江西赣州市政府在次发文,出台城区房地产限购政策,据统计,这是赣州今年第二次出台限购政策,限购范围扩大,并停止向2套房以上家庭出售住房。可见,楼市过热现象不仅是在热点一二线城市,现已蔓延到部分三四线城市。下半年,政府在短期内不会放宽楼市调控政策,银行也将提升执行利率,严格信贷审核,南昌将紧随政府脚步,严格执行楼市调控。
        7 月,南昌共有12宗优质土地交易成功。其中,省府大院5宗地块位于八一广场旁,其建设发展将盘活八一广场商圈,提升老城区品质,使得周边商业配套完善;南昌九龙湖两宗大地块靠近南昌地铁二号线“南路站”和“大岗站”,该项目开发的温泉度假村为市民提供一处休闲好去处;南昌红谷滩凤凰中大道以东、丽景路以北地下空间地块位于红谷滩核心区域,交通便利,且地铁一号线和二号线均距地块不远,周边居住氛围浓厚、人气旺盛。南昌土地市场自7月份开始,也将大量推出地块,施行2017年供地计划。8月,南昌将有7宗土地推出供应。
        7月,南昌房地产在调控政策下整体遇冷,新建商品住宅在下滑中略有上扬。本月共成交3344套新建商品房,同比下跌42.6%,环比上涨10.9%。相比6月份的成交情况,本月新建商品住宅能在逆势中上涨应归功于湾里区和经济技术开发区。湾里区成交量较6月增加302套,其中属湾里的江中御墅成交量最多,成交193套,成交均价为8130元/㎡;经济技术开发区成交量较6月多出139套,主要供应楼盘是枫华天成小区,成交均价为7463元/㎡。这两区域成为暑期置业的热区。楼市调控仍在继续,8月,新建商品住宅市场将起伏不大,保持目前良好势态。
        南昌新建商品非住宅无论是成交套数还是成交面积都呈现下滑。从各区的成交情况来看,大部分区域的非住宅成交量均减少,尤其是高新区和红谷滩新区,分别下降45.6%、54.8%。本月新建商品非住宅成交态势虽不佳,但从库存情况来看,南昌非住宅的量持续减少中,预计去化周期为27.5个月。目前,已有不少开发商无房可买,将非住宅代替住宅推出供应。可见,8月南昌新建非住宅市场将被看好。
        南昌二手房市场在5月达到最高值,7月已是第二次下跌。南昌二手房市场的大体量仍是集中在西湖区、东湖区和红谷滩新区,共占南昌市的64.6%。东湖区也是唯一成交上涨的区域。南昌楼市整体下降,有部分原因可能是银行放款减缓,提高贷款利率,严格审核流程,导致二手房市场交易受到影响。8月,二手房市场将可能会再度下滑。
        炎热的七月已经结束,然而,八月的天气或将依旧酷热。南昌8月份的房地产市场将会有以下特征:
        1、预计将有21个楼盘开盘加推,其中,青山湖区推出2个纯新楼盘
        2、非住宅市场去库存效应显现
        3、银行审核趋严,放贷放缓

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