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2016年第一季度南昌市房地产市场分析报告
来源:江西同致房价评估 发布时间:2016-04-13 09:03:14

一、政策回顾

(一)第一季度全国房地产环境与政策回顾

近年来,随着全国人口下滑、内需不振,作为经济增速支柱的房地产行业也一直处于低迷状态。为促进房地产市场复苏,自2016年第一季度,中央政府立足全国、统筹把控,从促进需求方面出台了如降首付、降税费、促进新型城市化建设等一系列政策;从供给方面持续做到“有保有限”,控制土地供应数量、优化土地供应结构,从而达到活跃土地流转市场,多样化去库存的目的;市场层面来看,成交量较年末有所下滑,但在多项利好的政策下,仍明显高于去年同期水平,尤其是一线及二线热点城市成交火热,三、四线较发达地区成交也逐渐好转。但由于利好政策集中放出,北上广深等一线城市和部分二线热点产生了房价飙升,地产市场过热现象,且待售面积仍在持续增加,行业库存压力并没有减小。因此第二季度首要任务仍然是以去库存为主,并由地方政府因地施策出台新政调控本地房产市场的健康、平稳发展。

表1  2016年第一季度全国房地产新政

时 间

政     策

内  容  要  点

120

住房城乡建设部《关于加快建设住房公积金综合服务平台的通知》

就推进平台建设提出五条要求,提出各设区城市要以服务缴存单位和缴存职工为导向,充分利用互联网+”技术,加快建设功能齐全、使用便捷、安全高效的住房公积金综合服务平台。

22

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会日前发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》

在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%

217

中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》

221日起,将职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行,目前为1.50%

219

财政部发布《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

1)对个人购买家庭唯一住房,面积为90平米以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平米以上的,减按1.5%的税率征收契税;2)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平米以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平米以上的,减按2%的税率征收契税;3)个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(2)的住房对外销售的,免征营业税。其中以上第二、三条政策不在北京、上海、广州和深圳实施。

221

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》

加强城市总体规划和土地利用总体规划的衔接,推进两图合一;原则上不再建设封闭住宅小区;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念;实现中心城区公交站点500米内全覆盖;城市公园原则上要免费向居民开放等

223

财政部、国土部、央行、银监会发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》

现有土地储备规模偏大的,要加快已储备土地的前期开发和供应进度,相应减少或停止新增以后年度土地储备规模。自201611日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。

229

普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

央行决定自201631日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长,为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

35

税务总局与各地区税局下发《营业税改证增值税试点实施办法》

一、  不动产纳入增值税的抵扣范围,减税力度最大。

建筑业和房地产业适用11%的税率,金融业和生活服务业适用6%的税率。新增不动产所含增值税,所有行业都可以抵扣,减税力度最大

二、  个人二手房交易,税率“平移”税负不变

个人转让不足2年的住房,按5%的征收率缴增值税;个人转让2年以上的普通住房,免征增值税;在北上广深,个人转让2年以上的非普通住房,以销售收入减购买住房价款后的差额,按5%的征收率缴纳增值税

331

国土资源部审议并原则通过《国土资源“十三五”规划纲要》

深化土地管理制度改革,加快矿产资源管理制度改革,全面落实不动产统一登记制度,推进自然资源管理制度改革,加快行政审批制度改革,强化国土资源科技创新驱动;立节约集约循环利用的资源观,严格保护耕地和基本农田,强化重要矿产资源勘查与保护,提高土地资源节约集约利用水平,提升矿产资源节约和综合利用水平,保护海洋生态环境,推进国土综合整治,加强地质环境保护

(二)第一季度南昌房地产环境与政策回顾

2016年第一季度南昌政府响应中央号召,因地制宜发布了一系列“去库存”措施。由于受“春节模式”的影响,第一季度的开局并不理想,但在2月中央出台了降首付、上调公积金利率和契税营业税改革等政策后,南昌随即出台去库存20条举措,其中包含了通过鼓励农民进城购房,在增加购房群体的同时促进南昌城市化进程;加大棚改货币化力度,放宽购房渠道、减少购房局限,促使购房形式多样化发展等去库存措施。进入2月后期土地交易市场“地王”频出、新建商品房市场量价齐升,二手房市场交易火热,整体市场前景看好。预测第二季度房产政策,应是以优化房地产业结构及去库存为主,同时调控市场环境,稳步发展。

表2  2016年第一季度南昌房地产新政

时 间

政     策

内  容  要  点

116

《江西省民用建筑节能和推进绿色建筑发展办法》

《办法》规定,建设、购买、运营取得绿色建筑评价标识的民用建筑,实行下列扶持政策:外墙保温层的建筑面积不计入建筑容积率;使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑的,贷款额度可以上浮20%,具体比例由各设区的市住房公积金管理机构确定

121

《关于进一步加强公共租赁住房管理工作的意见》

为建立规范有序的住房保障管理体系,省住建厅、发改委、财政厅等12个部门联合印发《关于进一步加强公共租赁住房管理工作的意见》,鼓励各地通过购买或长期租赁符合条件的社会存量住房作为公共租赁住房。外来务工人员、进城落户农民、农民工,都可纳入公租房保障范围。

29

国务院下发《国务院关于南昌出口加工区整合优化为综合保税区的批复》(国函﹝201638号)

南昌综合保税区总规划面积为2平方公里,其中区块一为原南昌出口加工区A区,区块二位于临空经济区内。南昌综合保税区封关验收后,原出口加工区未纳入综合保税区的区域围网予以撤除。该区将建设成为南昌开放型经济的新平台、促进南昌临空经济区发展的新引擎,打造成为昌九一体化的重要节点,内陆地区“大通关”示范区、区域性货物集散中心、承接产业转移的新型基地、中三角重要的采供销平台。

213

省政府《关于做好化解房地产库存工作的通知》

20条举措促进房地产市场持续稳定发展,包括鼓励农民进城购房、进一步降低房地产税费、大力释放住房公积金等措施。房地产库存去化时间超过12个月的市、县,要加大力度,落实责任,确保2016年上半年当地库存明显下降,全年大幅下降。要加强检查考核,对履行去库存、稳市场主体责任不力,效果不明显的市、县,将进行约谈和追责。

213

南昌市政府常务会审议通过《关于南昌市非住宅去库存的若干措施(送审稿)》

允许对已出让非住宅项目进行调整转型,并降低非住宅交易和经营成本,对在南昌市城区购买非住宅的,将给予买房人所纳契税25%的补贴。

221

南昌职工住房公积金利率按1.5%执行

南昌职工住房公积金账户存款利率,由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率,调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。此次调整后,职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基

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