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2015年4月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2015-05-22 14:58:43
一、月度房地产市场简析

央行降准、降息不断,救市掘起

2月4日央行宣布下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月28日央行宣布降息,自3月1日起,金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。2015年4月20日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。连番几次降准降息,仅为昙花一现,救市扶伤。

地产大鳄“万科”强势入驻昌北

本月南昌市供应土地5宗,合计面积525.066亩,相比上月,供应面积不足1/3,下滑趋势极为明显。本月南昌市成交土地分布在京东、昌北及桑海三个板块,值得注意的是,江西万科益达置业投资有限公司与Advance Path Limited雋伯有限公司拍得的1宗居住用地,地块位置位于昌北经开区。土地面积193.71亩。拍卖起始价为240万元/亩,经过多轮争夺后最终成交单价为390万元/亩,成交总金额高达7.55亿,溢价率高达62.5%。



新政推助脚步缓慢,实际涨幅受限

本月南昌市共有19个楼盘新推续推,共计开盘23次,供应面积36.9万㎡,环比上月增加7.61万㎡,增幅20.62%;销售端,虽连续3个月销售看涨,但增幅有限,整体去化速度仍不见起色,本月销售率仅44.21%。新政效应有所显现,但开发商仍持谨慎态度,去库存任务依旧是重重之重。从市场监测及预售情况来看,五月入市项目有所增加,但今年五月实现不了红五此称号。



价格止跌回升,折扣系数小步收紧

本月南昌市新推续推折后均价为7815元/㎡,环比上月增加581元/㎡,增幅8.03%,本月折扣系数为92.11%,环比增加1个百分点。从板块修正价格来看,“330新政”出台一个月,各板块价格止跌回升,仅有红谷滩中和莲塘板块出现价格下滑,环比上月小幅减少百元,例联泰七号广场存试探心里,以价换市,整体拉低板块销售均价。



 
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红谷滩供应领先全城,莲塘板块销售逆袭

本月红谷滩板以供应面积18.88万㎡领先全城,是本月唯一一个供应超过10万㎡的板块,供应六成来自绿地国博城项目;其次昌北板块本月在新力帝泊湾、汉港凯旋城和纯新盘北大资源资源苑的推助下,供应5.1万㎡,一扫此前沉寂。销售端,板块销售分化进一步拉大。莲塘板块在君悦府热销的支持下,取得本月最高销售91.09%,逆袭此前销售低迷之际,而其他板块成交依旧不及格。






三房供应居高不下,一房入市以价换量

本月共有4种户型供应,新增一房户型供应。具体来看,三房供应继续走高,供应面积29.6万㎡,环比增加4.57万㎡,连续三个月占比8成以上。四房供应2.45万㎡,占比6.63%。从市场份额来看,供应主力持续向改善型户型倾斜。销售端,联泰7号广场以价换市,助推一房热销,销售率达六成以上。二房销售下跌严重,本月仅有25.20%。改善型户型去化速度不变,成交保持在四成上下。





 

五系形态供应,公寓、洋房成交看涨

本月共有5种产品推售,环比上月,新增多层、小高层和花园洋房产品。具体来看,高层产品一家独大,占比高达79.23%,供应29.24万㎡,环比增加1.23万㎡;其次花园洋房供应3.9万㎡,环比增加2.62万㎡;销售端,公寓销售最好,销售率约达七成;其次是花园洋房,绿地国博城热销助推,销售率达54.72%。多层产品受春和景明项目平推,出现滞销,零成交率。
 

 



二、下月市场发展趋势分析

新政满月未能成功助力楼市回暖,扭转预期是关键

330新政对于释放改善型需求无异于雪中送炭,这类购房者的入市对促进市场成交上升具有积极意义。但是,作为一个力度如此“大”的新政而言,成交表现相比之下就有点“不给面子”,市民对于股市的关注度远高于楼市。可以看到,普通市民对于房地产市场的预期仍然迷茫,因此出手也极为谨慎。结合现有的政策而言,地方政府与房地产这对“冤家情侣”始终是不离不弃的,因此下一步的救市的方向除了强刺激意外,扭转消费者预期才是关键。

昌北多地出让,或将再迎地产大鳄

根据南昌市国土资源局公告显示,2015年5月份南昌市已挂牌土地7宗,其中5宗为工业用地,以昌北板块为主。另有红谷滩中央商务区B-27-6地块地下空间用作停车场用地进行招标。据悉,2014年5月该区域也曾出让相似地下空间停车场用地,成交单价约149.41万元/亩,而本次地下空间停车场用地起价33.52万元/亩,具备较大的竞争空间。

眺望红五,翘首以待

据市场监测了解到,5月份将有36盘有推盘计划,分布在九大板块,环比上月增加10个推盘,虽有增加,但相比去年五月,距离还较远。从各板块来看,朝阳、红谷滩和京东板块最为活跌,5月将有6-7个楼盘会新推。从本月开盘动态可知,销售还较理想,市场反应较好,加之连续不断的各项利好政策,市场信心得到提振,开发商重新调整战略,争抢佳绩。五月不管对于开发商和购房者来说都是值得期待一月。

六系产品供应,产品线丰富

从5月份预计入市一览表来看,六系建筑形态供应,环比上月产品线较丰富。从36个项目型态供应来看,有20个楼盘推高层,6个楼盘推公寓、6个楼盘推洋房,可见高层依旧是供应主力,其次是公寓和洋房,本月新增写字楼入市,为朝阳洲的新项目,为新力的第六个佳作。



三、附件

附件一:新建商品房预售体量走势

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 附件二:新建商品房成交走势


 
附件三:南昌市、县住宅成交TOP 10


 
附件四:预计下月入市项目一览表


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