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2015年2月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2015-03-27 11:22:51

  一、月度房地产市场简析

 

  ★ 楼市不断输血,央行今年首次降准

 

  初进入2015年,就包括北京在内多地出台不同程度的就是“救市”措施,而央行在11月降息之后,于2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。目前利好政策再现,央行降准之后大量资金进入实体经济的可能性仍然不高,更多的是继续流入股市和房地产市场,但是国内房地产市场处于去库存时期,房价上涨动力不足,短期内仍是为房产稳企做好准备。

 

  ★ 工业用地成交率难以提振,春节后土地市场短期断档

 

  春节之前,南昌土地市场经历了两轮公开出让,共计出让土地11宗,供应面积1334.6715亩,成交8宗,成交面积800.652亩,成交量滑落至59.99%,较上月减少31.49个百分点。另有1宗176.096亩的图书展览用地为协议出让,截至月末尚未公布协议出让结果。成交率的下滑主要是由于本月土地供应均为工业用地,成交率难题提振。

 

 

  ★ 春节综合病症略好,新年楼市提前预热

 

  本月市场进入往年的销售淡季,受羊年春节长假档期影响,楼市成交略显平淡。而对于往年的春节期间供应持续走低的综合病症而言,今年病症略好。2月份南昌市、县区域新推续推27.77万㎡,同比、环比分别增加19.9万㎡和减少17.09万㎡,涨幅252.86%和跌幅38.1%。由于上月供应攀高之后,本月供应环比有所下滑;但对于去年同期成绩来看,新年楼市供应走高,市场出现提前预热的现象。

 

 

  ★ 市场“唱好”声响起,房价稳起成现实

 

  2月份,南昌市新推、续推折后均价7916元/㎡,同比、环比呈现“一减一增”态势;同比减少864元/㎡、环比增加265元/㎡,分别跌幅9.84%和增加3.46%。随着新年之后越来越多的“唱好”声音响起,虽然当前房地产市场仍无明显回暖迹象,但开发商已经获得了一定的信心支持,甚至明确回暖节点预计在“四季度”,因而在价格方面开始小幅收紧,房价也因此开始进入企稳状态。

 

 

  

  ★ 红谷滩领衔供应,市中心板块出现热销

 

  2月份,十大个板块中,青山湖、昌北两个板块缺席;红谷滩板块成为了供应的主力;以11.5万㎡的供应量,取得占比41.43%,领衔市场供应;其中,绿地国际博览城单个项目供应了10.94万㎡,占板块供应的95.13%,连续两个月成为单个项目供应第一名次。销售端,市中心板块销售率高达68.88%,仅有紫金城单个项目实现热销,助推板块夺得第一名次。红谷滩板块销售率52.06%,成绩过半,主要有绿地国际博览城单个项目热销,促使销售率高升;另外,其它板块销售率均在36%以下,销售成绩一般。

 

 

 

  ★ 二房、三房合计供应超九成,整体销售遇“冷”

 

  本月,三房、二房户型分别取得供应22.57万㎡和3.38万㎡,合计户型供应占比高达93.47%;其中,三房占比81.28%,三房以压倒群雄式的姿态俯视其它户型产品,成为供应的主力户型。另外三种户型供应均在1万㎡以下,占比均在3%以内,整体格局没有任何明显变化。销售端,五种产品类型销售率均未过半,整体销售市场遇冷。环比上月,二房、四房两种户型销售率分别上涨2.15%和7.95%;一房、四房销售率均分别下降49.58%和8.92%,销售成绩较差。

 


 

 

  ★ 高层供应欲垄断,公寓产品销售缓慢

 

  本月多层、小高层产品缺席,别墅产品弥补上月缺席。高层产品供应25.26万㎡,环比上月减少16.02万㎡,跌幅38.81%;其它两种户型分别减少0.84㎡和0.25㎡,降幅较小;户型供应占比格局不变,高层产品仍为供应的主力,占比高达90.98%。销售端,仅花园洋房销售过半,其它建筑形态产品,销售率均在40%以内,销售成绩较差;其中,公寓产品销售率仅有7.74%,去化速度缓慢。

 


 

  二、下月市场发展趋势分析

 

  ★ 央行再次降息,楼市预热回暖有望

 

  中国人民银行决定,自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%。距离上次降息3个月之后,央行再次宣布降息,且实质是存款利率微升,贷款利率下降,实体经济将获得更多的现金流支持。对于目前楼市而言,尤其是改善型购房需求持续入市,对楼市形成进一步“提振”,预计未来一段时间楼市将表现为去化速度加快、成交量回升、房价逐步企稳、楼市需求逐步释放的现象。

 

  ★ 红谷滩或再出单价地王,整体市场仍无起色

 

  3月份的南昌土地市场时间节点以中下旬为主,而从目前已经挂牌的土地来看,将至少有9宗土地出让,并继续以工业用地出让为主,不过9宗土地中也包含1宗居住用地和商业商务用地,前者位于青山湖区彭桥路以南、上坊路以东,属于中小型地块,起拍价402万元/亩;后者位于红谷滩中心区边缘,具有较好的区位优势,虽然土地面积仅有13.855亩,但容积率高达6.5,因此起拍价也创下新高,达到1757万元/亩,或有可能成为今年的第一个单价地王。

 

  ★ 供应量大增,销售预期回暖快

 

  据市场监测了解到,3月份将有26盘有推盘计划,环比增加9个项目推盘,推盘量大增。朝阳洲、京东,象湖板块成为推盘供应的主力,预计均有4个项目开盘;上月活跃频繁的红谷滩板块预计有2个项目开盘,其它板块开盘量均有1-3个项目左右。新盘方面,市中心、新建县,湾里板块均有1个新盘预计入市。近期随着央行降准、降息,公积金异地联贷等利好政策的支持,预计近期成交将会快速上升,市场预热回暖的速度较去年同期快。

 

  ★ 房价底线跌停,房价触底稳起

 

  春节刚过,部分区域价格筑底结束,持稳模式开启。从本月份修正价格监测了解到,十大板块价格全部跌停;但是部分片区项目涨、跌情况都有;主要有红谷滩板块万科地铁时代广场上涨200元/㎡,京东板块华辰东区国际项目降价200元/㎡两个项目引起市场的关注。于此同时,3月1日央行在3个月之后再次降息,引起了市场眼球,房价助涨的声音在去年10月份喊出之后,本月房价助涨的声音再次被喊出。

 

  三、附件

 

  附件一:新建商品房预售体量走势

 

 

  附件二:新建商品房成交走势

 

 

  附件三:南昌市、县住宅成交TOP10

 

 

  附件四:预计下月入市项目一览表

 

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