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2015年1月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2015-03-27 11:15:32
  一、月度房地产市场简析

 

  量化宽松盛行,“微刺激”或将继续

 

  仿佛一股旋风,从欧洲到北美,再到亚太地区,全球多家重量级央行近期相继推出量化宽松政策来应对通货紧缩风险及经济疲弱。中国央行也于2月4日晚间宣布下调银行存款准备金率0.5个百分点,而距离上一次的降息仅过去了70余天。央行的本意是刺激信贷流向实体经济,解决春节前中小微企业的资金周转,而这一举措也让房地产企业从中受益,成为助力楼市回暖的一股东风。政策方面,据媒体梳理政府工作报告发现,已召开两会的28个省、自治区、直辖市关于楼市的关键词已经替换成了“分类指导”“稳定住房消费”“市场调节”等等,去行政化的反面是政府松绑政策的“微刺激”,而为了防止楼市的大起大落,各地针对房地产市场的“微刺激”还将继续。当然,重点还是放在春节后新一轮的降息降准预期上。

 

  土地市场平淡开局,市中心将新建五星级酒店

 

  开年首月,南昌土地市场仍然不改平淡的态度,挂牌土地面积仅687.1亩,成交面积628.6亩。与上月相比,供应小幅减少85.6亩,但成交增加138.4亩,成交率为91.48%,表现较好。本月的土地成交中,工业用地占大多数,分布于青山湖、京东和湾里板块。非工业用地中,华润置地首次进军九龙湖,取得1宗87.148亩的居住用地。另市中心成交1宗定向商住用地,地块位于青山南路与永外正街交界处,要求建设五星级酒店和大型黄金交易平台,由江西中金黄金珠宝置业有限公司收入囊中。

 


 

  年关市场需求乏力,楼市激活不足

 

  1月份,和往年一样,临近年关,楼市进入往年销售淡季。本月十大板块中,青山湖板块缺席,共22个楼盘新推,合计推盘26次,同比、环比均双双下滑,楼盘数量分别减少14个和3个,开盘次数分别减少14次和2次。经过前两个月的翘尾收官,目前市场面临客户不足,蓄客量偏低的情况,开放商延缓了推盘节奏,楼市市场仍需要相关利好政策的激活,来释放需求量的上升。

 

  

  高价位项目缺失,本月推盘均价大跌

 

  本月南昌市新推、续推折后均价7651元/㎡,同比、环比双双下滑,分别下跌1469元/㎡、383元/㎡,跌幅为16.11%、5.01%。其主要因素有,部分项目为了留住返乡置业的客户,打出“年终钜惠、返乡置业“的特价房旗号,谋求突破市场上的突破口。其次,高价位区域项目推盘量明显减少,市区周边低价位区域推盘量的增加,带动价格向下低走;另外,别墅产品以及高价位项目再次缺席,环比价格有所降低、向下倾斜,整个市场进入价格洼地。

 


 

 

  红谷滩板块领衔供应,象湖板块再现热销

 

  本月十大板块中,青山湖板块缺席,红谷滩、京东板块成为了供应的主力;分别供应了21.59万㎡、7.73万㎡,合计占比高达65.38%。红谷滩板块占比48.13%,以高姿态态势领衔市场供应,俯视其它板块;其中,绿地国际博览城 (论坛)单个项目供应了18.3万㎡,占板块供应的84.76%,成为本月单个项目供应第一名次。销售端,象湖板块仅有新力愉景湾 (论坛)单个项目供应实现热销,销售率高达68.25%,夺得板块销售第一名,使得象湖板块再现热销。

 

 

  二房、三房成垄断,大户型供应缺位

 

  相比上月,本月户型供应仅有四种产品类型,产品较为单一;户型供应中缺少了五房和别墅产品,恢复到了常规的四种产品中。另外,三房、二房户型仍为供应的主力户型,分别供应了32.44、7.82万㎡,占新推续推户型供应总量的72.3%、17.42%,合计供应近9成,垄断供应主力;一房、四房分别供应2.21、2.41万㎡,占比4.92%、5.36%供应较少,缺失了供应的主力性。

 


 

 

  高层领衔供应,公寓、花园洋房产品畅销

 

  本月多层产品弥补上月空缺、别墅产品缺席;高层产品供应了41.28万㎡,环比增加5.79万㎡,涨幅16.31%,以92%的供应占比,压缩其它产品,领衔供应首位;销售端方面,公寓、花园产品销售率均在50%以上,销售成绩相比其它产品较好,主要有华宸东区国际 (论坛)小时代推出公寓产品实现热销以及绿地国际博览城、联发君领朝阳 (论坛)推出花园洋房,促使产品销售高走。

 


 

 

  二、下月市场发展趋势分析

 

  高层喊话保持楼市平稳发展,春节蓄力看年后货币政策

 

  在2015冬季达沃斯峰会上,国务院总理李克强首次较为详细地阐述“楼市刚需长期论”。而财政部强调房地产税立法并称要减少建设和交易环节税,国土部表示2015年新增建设用地将继续作适度调减,央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,住建部、发改委、统计局、国开行也相继为房地产市场站队,八位政府部门高官近期密集表态房地产市场,掀起了关于楼市走向的猜想。但总体而言,表态无实质意义,关键还是在于后续具体执行政策的出台,2014年上半年的楼市危机是围绕货币政策而展开,而如今降息降准已经相继出现,春节后购房窗口能否进一步打开,还得看货币政策的下一步动作。

 

  节前工业用地密集推一波,总面积超千亩

 

  春节之前,南昌土地市场迎来一波工业用地推地高峰,共计至少有12宗土地将进行出让,除1宗176.096亩的图书展览用地为协议出让外,其他11宗土地全部为工业或工矿仓储用地,分布在京东、昌北经开区及青山湖三个板块,合计面积1334.6715亩,工业用地的大增或预示着2015年又是工业用地的春天。

 

  预计29盘新推,新盘欲集体亮相入市

 

  根据2月份预计入市监测到,十个板块均有供应,预计将有29盘推出新房源;其中,朝阳洲、象湖、新建三个板块均有4个项目开盘;前期较为活跃的京东、红谷滩板块预计均有3个项目开盘,其它板块均有1-3个项目开盘新盘。新盘方面,市中心、红谷滩、新建县、湾里四个板块均有一个项目预计入市,共计4个纯新盘集中入市。

 

  微刺激政策利好不断,南昌房价现小幅回暖

 

  刚刚迈进2015年的第一个月,根据本月监测了解到,南昌楼市价格筑底已经结束,大部分区域价格仍保持稳健,凤凰洲、昌北、新建等部分区域价格已经小幅稳起价格作为楼市市场回暖的一个关键性指标,由于前期救市政策的聚集效应,去年四季度市场的翘尾收场以及本月价格稳起,已经证明2015年楼市回暖的一个正要性的信号,未来楼市稳中小涨已初步实现。由于高库存库存以及当前市场的整体情况来看,市场淡季,近期暂时没有量价企稳的基础,而二月由于春节的缘故将进入冷淡期,房价的真正体现还得等到三月。

 

  高层产品密集新推,淡化时间因素去库存

 

  往年春节所在月是楼市最淡的时节,但今年2月份,仍然有不少楼盘计划推盘,可以由此发现其去库存态度尤为坚决。据统计,南昌市、县区预计29个项目将开盘,其中又有17个项目推出高层产品,且刚需户型偏多。由此可以发现,高层产品竞争虽大,但去化速度也相对更好,是回笼资金的“法宝”之一。因此,开发商在去库存的压力下,尽可能的淡化时间因素影响,打着“年终锯惠”和“返乡置业”的旗号再冲一波业绩。

 

  三、附件

 

  附件一:新建商品房预售体量走势

 

 

  附件二:新建商品房成交走势

 

 

  附件三:南昌市、县住宅成交TOP10

 

 

  附件四:预计下月入市项目一览表

 

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