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2014年12月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2015-03-27 10:45:39
        一、月度房地产市场简析

 

        不动产登记暂行条例明年施行,明确不以人查房

 

        千呼万唤始出来的《不动产登记暂行条例》终于确定于2015年3月1日起施行,不动产登记制度有两大功能,一是明晰和保护产权,二是便利和保障交易。其中最受关注的“以人查房”被明确解释不会出现,只有权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。此外,不动产登记特别强调四级登记信息实时共享,未来借助不动产登记条例,政府的税基将逐渐从交易环节过度到持有环节,房产税将很快全面落地。

 

        土地市场平淡收官,年住宅类用地可规划面积约650万㎡

 

        12月份,南昌市土地市场依然延续平淡的走势,仅推出10宗土地,较上月还减少2宗;供应面积772.716亩,环比缩减27.30%;成交7宗,成交面积490.167亩,成交率为63.43%,创下今年土地成交率的次低。统计显示,2014年全年土地出让金额累计为182.75亿元,同比减少15.67%。其中居住和商住用地累计成交4487.2531亩,相比去年减少420.3079亩。今年成交的住宅类用地累计可规划建筑面积650.18万㎡,楼面地价元2235.71元/㎡,同比分别减少110.28万㎡和上涨344.26元/㎡。
 

 

        年终供应走低,客源不足成拦路虎

 

        本月推盘板块减少至7个,25个楼盘合计推盘28次,同比、环比分别减少6个和16个,开盘次数分别减少5次和23次。从市场影响因素来看,政策利好、返乡置业等因素确实促进了一部分购房者进入市场,但本就不多的客源经过前两个月的一轮消化之后,目前多数楼盘面临上访客户不足,蓄客量偏低的情况,不少项目只能推后开盘时间。

 

 

        价格走势相对稳健,低价策略仍然盛行

 

        本月南昌市新推、续推折后均价8034元/㎡,同比、环比双双下滑,分别下跌367元/㎡、176元/㎡,跌幅为4.37%、2.14%。从影响因素来看,“以价换量”策略仍是万能牌,“一口价”、“清盘特价”、“年终锯惠”等口号不断,部分开发商也确实非常“有诚意”的给出了部分让利,平均折扣比达到91折。但是,整体经济环境并不倾向于房地产市场,大量资金抽离,房价上涨的动力还缺乏契机。
 

 

        主力板块推盘大减,周边板块再现热销

 

        12月份仅有七个板块有推盘动作,且集中于象湖、京东、红谷滩和昌北四个板块,其中象湖供应9.18万㎡、京东供应8.24万㎡排在前两位,两个板块供应合计占比43.94%;红谷滩板块供应7.88万㎡排在第三。销售端,热点楼盘的核心作用更加明显,如红谷滩板块的绿地国际博览城、地铁万科时代广场,昌北板块奥克斯盛世华庭,象湖板块新力愉景湾等等,推动这几个板块的成交量在五成以上。

 

 

        二、三房供应合计占比超九成,大、小户型被压缩

 

        本月,三房、二房户型分别供应了24.33万㎡和11.73万㎡,分别占比61.39%、29.59%。其他套型产品合计占比不足一成。销售端:除了四房销售率未过半之外,其它户型销售率均在五成到六成左右,对比绝对数据来看,购买需求仍然集中在刚需产品中,如新力愉景湾、奥克斯盛世华庭为代表的刚需项目热销即说明了这一点。

 

 

        公寓、洋房去化困难,高层供求两旺

 

        本月多层住宅产品缺席,高层产品作为市场主导力量合计供应面积35.49万㎡,占比89.54%,且在去化方面也表现较好,销售率过半达到55.54%,仅次于因联泰棕榈庄园一盘推出别墅产品的88.10%的最高去化率。其他产品中,公寓因限购政策的解除,去化成绩一落千丈;花园洋房因所推项目的区位、价格等因素,导致本月去化大幅下滑,去化率仅37.47%,相比前两个月有明显的降低。

 

 

        二、下月市场发展趋势分析

 

        经济会议信号明显,房地产回归市场化

 

        12 月召开的中央经济工作会议中明确指出,经济发展新常态下要保持宏观政策的连续、稳定,而房地产业再度缺席说明中央对房地产市场的行政调控力度已趋于弱化。住房建设工作会议明确明年要以市场的自身变化为基础,积极应对新局面、新问题,房地产业在市场复杂化的背景下政策将更趋于简单化、回归市场化。在宏观经济将迎来更为严峻考验的2015 年,房地产业首要任务是保持市场平稳发展,为整体经济实现保增长目标提供保障,而对于房地产相应的行政手段不断减少,房地产回归市场成趋势化。

 

        九龙湖再推5宗地块,市场整体仍然平淡

 

        春节之前,房地产市场冲刺与冬蛰并存,但为来年计,一线城市及重点二线城市的土地市场仍然难以停歇,不过南昌土地市场表现则远不如以上城市。从市国土资源局公布的信息显示,下月南昌市土地市场预计将推出6宗土地,主要集中在红谷滩九龙湖片区,合计供应面积203.86亩,从旅馆商业、配套宿舍等土地性质来看,交易对象无非是绿地、万达二选一而已。

 

        预计36盘新推,京东公寓再延期

 

        根据1月份预计入市监测到,本月将有36盘推出新房源;京东、象湖板块成为推盘供应的主力,预计均有8个项目开盘;前期较为活跃的红谷滩板块预计仅有2个项目开盘;其它板块预计开盘量在1-4个左右。新盘方面,市中心、京东均有2个新项目入市,昌北、莲塘,新建均有1个新盘预计入市,共计7个纯新盘欲集中入市。从所推产品来看,京东板块紫晶国际广场、新力方、华宸东区国际、艾溪湖一号、恒大名都等5个项目的公寓产品再度延期开盘,客源的缺乏是主要影响因素。

 

        楼市欲量价企稳,新年利好成关键

 

        对于刚结束的12月份而言,一线城市在上半年市场萎靡的大环境下上月销量有所提升,价格在大幅度下拉之后,逐渐开始走稳。对于大部分城市而言,依然在缓慢的寻找量价起升的过程中,放松限购、限贷,央行降息等多个利好的政策释放并没有给市场带来长期的利好效果,但对于2014年整体利好的药效来看,近几月的成交有所增加,只是短暂的拉升销量,利好药效几乎都超不过2周时间。对于旧伤未愈的楼市市场,企稳仍需要利好政策去激活。

 

        新年模式开启,宣传尺度放大化

 

        临近农历年关,像往年一年,高举着“返乡置业”的牌子、围绕着“老带新”、宣传者送年夜饭、砸金蛋、送红包“等传统的宣传活动,营造浓浓的喜庆、火爆的氛围。而对于“刘超群”“小红帽”事件、10月份吊炸天的“众筹模式”等事件性、新潮性电商进入休眠期;同时,对于传统的媒介广告的投放在如此之多的暖场秀活动面前,有将有所减少,三大报刊的投放量势必将有下滑的趋势。

 

        三、附件

 

        附件一:新建商品房预售体量走势

 

 

附件二:新建商品房成交走势

 

 

附件三:南昌市、县住宅成交TOP 10
 


 

附件四:预计下月入市项目一览表
 

 

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