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2014年10月南昌市房地产市场研究报告
来源: 发布时间:2015-03-27 09:27:13
 同致申明
本报告数据均来源于万博账号怎么注册数据平台及政府相关部门,分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西万博账号怎么注册所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。

报告编委
【出    品】:万博账号怎么注册·代理公司·市场研究部
【指    导】:吴志凌
【统    筹】:李文娟
【撰    写】:李文娟、汪维、陈树桦
【市场调研】:李文娟、陈树桦、汪维
【供稿时间】:20141106

报告说明
报告时间节点:20141001日~20141031
新 推、续 推:指报告时间节点内南昌市(含南昌县和新建县)新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。
销售量销售率:指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。

 
2014年10月南昌市房地产市场研究报告(简化版)
 
        一、月度房地产市场简析

        信贷新政利好楼市,10月拐点兵临城下

        楼市进入调整期,成交与价格双双萎靡,对此,政府展开救市行为,从放松限购到放松限贷,以至于调控基准利率等政府措施;而房企们为了“去库存,冲业绩”做出了“以价换市”的策略,终于换来市场的初步回暖。在刚刚过去的“金九银十”,南昌市月实际成交量出现明显上涨,同时激烈的竞争使得房价在一轮下挫之后重新站稳脚跟,但相比之前已经有了很大的降幅,因此,买房最好时机的言论又开始出现在市场上。诚然,连番救市与自救之后,市场再度迎来拐点。

        年度土地任务已无望,平缓走过2014

        10月份,南昌市共计推出土地11宗,供应面积854.17亩;成交9宗,成交面积813.72亩;流拍2宗,成交率为95.26%。前十月,南昌市共计推出土地9897.5089亩,成交面积8813.5614亩,供应和成交面积分别为上年同期的50.25%和52.20%。而原定于供应量高于去年10%的既定任务,从目前来看,完成已经基本无望。而从政府推地力度来看,也证实了这一点。因此,土地市场以不温不火的状态走过2014年已基本成为定调。不过,市场亮点仍有不少,如空港新城建设和南昌航空城建设,万达朝阳洲商业项目的落地等等。


 
        银十冲刺加速,推盘“加量不加价”

        对于往年的销售旺季而言,今年楼市又赋予了它一项任务——冲刺月。从10月份新推续推监测中可以看出本月共有39个楼盘推出新房源、开盘41次,环比9月份增加5个楼盘,开盘增加2次。推盘面积高达53.22万㎡,实现两月连续突破50万㎡以上,推盘量持续高企。对于价格方面,开发商继续实行“以价换量”的策略,市场价格正在触底持稳,波动幅度正在减小,随着市场的缓步回暖,市场价格有望年底走出低谷。


 
        价格策略战走起,折扣系数历史最低

        本月南昌市新推、续推折后均价7683元/㎡,仅较上月下跌1元/㎡,但折前均价却高达8653元/㎡,折扣系数在88.79%,为历史最低折扣。受部分楼盘采取高低价位影响,拉高价差挤压市场所致。市场信贷新政出台,市场信心正在缓慢恢复,但开发商所承受的业绩压力却无法再等待,压力转化之下,只能采取价格差的策略实现跑量,一方面保证价格在明面上的“坚挺”,一面暗降促进成交,可谓“用心良苦”。

 

 
        焦点板块推售掘起,热销传奇再现

        红谷滩作为活跃板块之一,本月有5个楼盘新推续推,其中莱蒙都会再现莱蒙神话,销售率高达98.26%,成为本月新推续推项目销售冠军,推助板块再现热销传奇。其次,沉寂许久的莲塘板块,在银河城单个项目实现93.5%销售率,促使板块在全市销售中排名榜首位置。然而京东、朝阳板块,均有6个以上楼盘推售,其中此前热销的中骏蓝湾香郡、正荣御峯和首推高层的世茂大观项目以低价入市,再迎热销,为市场燃起热销火把。


 
        刚需产品占主导,复式再现热销

        10月份,三房户型继续成为供应户型主力产品,供应面积33.13万㎡,占10月份新推续推户型比例的62.24%,遥遥领先其他户型产品。二房产品排列其后,以供应面积12.67万㎡、占比23.81%排列第二。销售端,复式产品仍然是本月的畅销产品,销售率达到66.25%,主要由绿地国际博览城和商城凤凰印象两个项目供应,绿地国际博览城实现热销。其次,二房产品销售率达到64.62%,主要由莱蒙都会和银河城项目实现热销所致。


 
        高层产品根基稳固,洋房持续热卖

        作为冲业绩的兴奋剂,高层产品仍是本月的主力产品。本月,高层产品供应面积41.03万㎡,占比77.09%,占据10月份新推续推产品中主导地位。从销售方面来看,花园洋房连续3个月出现热销,备受人们欢迎。本月,花园洋房供应面积3.76万㎡,销售面积2.33万㎡,主要有绿地国际博览城、中大青山湖、力高滨湖国际、景城名郡等项目的热销,促使销售率达到61.89%,比上月提高了9.96%。


 
        二、下月市场发展趋势分析

        楼市混战“双十一” 回暖延续

为应对“十一”的到来,开发商积极放量,部分开发商得到总部特批优惠,加之政策方面迎来利好,开发商以此为噱头卖力营销,刺激了购房者信息的回升,促成了新房市场的积极表现,市场筑底回升说明市场对于房贷新政还是有一定的反应。这也导致了开发商对于11月的市场预期仍然强烈,部分楼盘还是选择在11月进行开盘。从当前市场环境来看,随着各项政策的落地实施,各类需求释放或将促进市场回暖,但在全年销售业绩压力等因素影响下,开发商打出各类优惠活动吸引购房者目光并不会停止,但房价实际优惠幅度或将逐步收窄。

        南昌航空城推出住宅用地,配套开始起步

        从市国土局获取的信息显示,京东板块南昌航空城将在11月迎来一批居住用地的挂牌出让,统计显示,京东板块预计将出让至少4宗居住用地,目前4宗土地均位于瑶湖航空城,合计供应面积460.006亩,起拍价均为60万元/亩,此轮住宅用地是南昌航空城的配套产业。目前,南昌开始启动临空经济区先导区的建设,空港新城已跃然纸上,其土地出让也已经列入计划,相信下一轮的土地市场看点将会转入到昌北板块。

        收官战预热,京东品质盘接连入市

        10月份才逐步回暖的楼市刚刚进入状态,因此11月份继续成为开发商们表演的舞台,许多楼盘集中加推或者开盘,从统计结果来看,11月份预计有37个楼盘推盘,较上月减少9个,11月本身就是传统市场淡季,能有此推盘量已经算非常不错的表现,这表明开发商直接进入了年底收官战的开端。而在11月预计推盘楼盘中,京东楼盘声势浩大的营销动作不容忽视,如恒大高端产品线恒大帝景、保利续作保利金香槟、赣电首秀开元国际、将首推公寓产品的紫晶国际广场以及准现房写字楼海上汇项目,五个新盘争奇斗艳使得京东板块好似热闹。

        房企底线初现,房价触底稳起

        从十月份监测可以看出,南昌市新推续推中共有3个片区降价,象湖板块主要有南昌居住主题公园、力高国际城以及保集半岛三个项目降价促销;莲塘主要有星洲国际、波尔多美树堡两个项目低价入市影响。湾里片区主要有梅湾文苑低价入市,且为南昌市本月降价幅度最大的片区,降幅8.33%。其它13个片区,降价触底,本月环比持平。降价片区减少、持平片区增多,价格出现持平、态势出现平稳发展。
 
 
        三、附件

        附件一:新建商品房预售体量走势


 
        附件二:新建商品房成交走势


 
        附件三:南昌市、县住宅成交TOP 10


 
        附件四:预计下月入市项目一览表

 
  
 
——(完)——
 

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